11月27日,由光大资管作为管理人、云南城投集团作为增信机构的光证资管-成都环球中心资产支持专项计划成功发行,产品规模35亿元,期限18年。

 

 

 

一、底层物业--成都环球中心

 

成都环球中心位于天府新城商圈,绕城高速路内侧邻公路边,地处成都市中心向南发展的核心区域内,交通较为便利。环球中心物业包括:环球购物中心、 环球洲际酒店及海洋乐园,曾被外媒称作“世界上最大的单体建筑”,也是成都的地标性建筑之一。

 

(来源:百度图库、中国图库)

环球购物中心 -1至5层购物中心建筑面积约为17.86万平米,环球洲际酒店建筑面积约7.8万平米,海洋乐园建筑面积约25万平米。 

1、估值情况

环球中心商业及环球洲际酒店评估值合计58.20亿元,为A类资产支持证券本金(20亿元) 的2.91倍, 为 A类和 B类资产支持证券本金 (20+13亿元) 的1.76倍,优先级规模/评估值为60%,抵押率处于较低水平。物业运营情况良好,经营活动净现金流对A类证券本息支出的覆盖倍数在1.22倍以上。

2、经营情况

2015~2017年期间

  • 环球购物中心分别实现收入1.56亿元,1.75亿元和1.80亿元,年均复合增长7.38%;出租率分别为97.32%98.08%97.13%;

  • 环球洲际酒店分别实现收入2.00亿元、 21,080.40万元和20,889.63万元, 年均复合增长2.18%

  • 海洋乐园分别实现收入7,267.02万元、 8,582.38万元和7,283.65万元,年均复合增长0.11%

 

二、增信方介绍--云南城投

 

云南省城市建设投资集团有限公司(以下简称“云南城投” )成立于2005年4月28日, 注册资本41.42亿元 ,是云南省基础设施建设运营主体,并对省政府授权的城建投资项目行使出资人职能。已形成以城市开发、旅游文化、公共事业、建筑安装及物流贸易为主业,以金融、循环经济为城市功能配套业务的发展战略格局,主体评级AAA。

2015-2017年度及2018年1-3月,云南城投的主营业务收入分别为137.02亿元、 202.55亿元、 365.73亿元以及55.54亿元,保持稳定增长。云南城投主营业务为城市开发(土地一级开发、房地产开发)、建筑安装、公用事业(水务、教育、医疗和其他城市服务性项目)、物流贸易、旅游服务等。 核心财务数据如下:

 

 

 

三、交易结构及增信措施

 

 

推介材料中显示,本产品采用传统的双SPV结构,中融信托通过单一信托的方式,向底层基础债务人发放了信托贷款,将信托受益权转让给中信信托,中信信托作为原始权益人将信托受益权转让给专项计划。

增信措施上,除结构化分层、物业抵押、应收质押等传统手段之外,还设置了增信主体差额补足、保证金机制等手段,增信措施多元化。优先A及优先B的评级均为AAA。

本产品的参与机构如下:

从参与机构我们注意到

原始权益人并不是信托借款人

而是中信信托,这是什么操作?

 

经统计,我们发现,在已发行的CMBS中,有6单产品的原始权益人为金融机构,分别是:

上图所示,只有潍坊银行及平安银行两家银行参与,而主要原因应该是银行提供了基础资产形成所需的过桥资金。

实务中,部分CMBS产品是由银行发起,有表内转表外的目的,也有部分产品不是银行发起,但由于过桥资金体量大,也通过商业银行来提供过桥贷款并作为原始权益人。

可最近一段时间,银行参与ABS的过桥业务受到了一定的限制,部分银行也被监管机构约谈或窗口指导,银行提供过桥资金有一定困难,且财产权信托办理抵押目前在部分区域仍有困难。

因此本人猜测,未来由信托来提供过桥资金及通道方的案例会越来愈多!

感谢首单!中信信托牛!

其他有钱的信托baba们,请不要错过这个窗口期啊!

 

 

毕竟“过桥+通道”的费用

指不定比券商做一单ABS还赚的多呢~

 

(正文完)

 

 

近期,ABS业务窗口指导力度突然加强

辛苦揽来的项目,是否有被叫停的风险?

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