2017年5月20日,由不动产证券化研究中心(简称:RSRC)主办的“立夏小满正栽秧——REITs的中外分析、机遇与痛点研讨”沙龙在北京一处温馨恬静,带有悠久历史积淀及古老浓郁文化气息的四合院内隆重举行。国内外一流证券、银行、信托、评级公司、税务师事务所、律师事务所、评估公司、资管公司、保险、商业运营、特殊服务商等金融机构及知名中介服务机构领导,20余位中外著名不动产证券化领域专家、学者亮相此次闭门沙龙会议,共话不动产证券化的现状与发展。

        财经天下、CCTV证券网、中国金融网、搜房网等30余家国内主流财经媒体共享行业盛会。

        智慧与思考碰撞的饕餮盛宴

        降杠杆去库存之背景下,市场各方积极创新、实践,不动产证券化产品异彩纷呈,REITs 推出已是万众期盼。面对国内REITs发展的基础设施、产品服务技术的欠缺和经验的匮乏,各类机构联合起来开展研究工作已是迫不及待。

        RSRC倡议国内外服务机构和专家学者联合起来,对REITs发展所面对的问题进行深度研究。主要研究境外标准与中国国情的融合、基础设施建设的方案、技术标准及当前难点热点问题的解决方案。此次沙龙通过探寻REITs发展基因,追本溯源、分享破局之道,为中国不动产证券化发展贡献智慧与思考。

 RSRC秘书长:陈新辉

        活动正式开始,首先,RSRC秘书长、领带金融学院创始人陈新辉首先针对会议主题“立夏小满正栽秧——REITs的中外分析、机遇与痛点研讨”为嘉宾诠释会议的主题思想,并代表不动产证券化研究中心热烈欢迎与会嘉宾的到来,为现场嘉宾详细介绍了不动产证券化研究中心的背景,职责和使命。

主旨演讲一:天风证券资产证券化总部总经理彭超

        首先,天风证券资产证券化总部总经理彭超针对中国当前房地产证券化市场的发展过程、市场规模、未来的发展趋势等进行了相应地解读,从券商设计金融产品的角度对不同房地产资产类型进行证券化的难度和效率进行了划分,并结合现在市场和利率环境,对未来房地产证券化资产存量化、金融标准化和投资权益化的发展趋势进行了阐释。

        彭总指出,国内的证券化目前还不是一个公开交易的债券产品,流动性市场缺失,解决这个技术问题会对目前遇到的税务问题及后续公募REITs的推出有相当必要的推动作用,通过技术的发展推动政策改革是证券化市场未来发展的必经方向。

主旨演讲二:日本不动产研究所(大中华区)副总经理林述斌

        随后,日本不动产研究所(大中华区)副总经理林述斌针对“日本不动产证券化历史与现状”做了分享。日本不动产起源早,拥有较为成熟的不动产证券化管理经验,林总以日本经济发展历史为切入点,特别分析了2008年金融危机前后政府及整个行业的应对,对日本不动产证券化产生的政府、汇率、经济等环境的背景进行了详细介绍。

        林总强调在不动产证券化的过程中存在其正面及负面效应,在金融危机中体现了REITs的一系列问题,虽在后续中日本提出了相应解决及扶持方案,但归根结底,不动产证券化的核心资产还是不动产,仍需将底层资产的专业运营管理重视起来,以充分体现和提升不动产的价值。

        最后,林总结合日本不动产证券化的发展经验,对中国不动产证券化未来发展提出了非常值得借鉴的启示,未来中国的市场会不断涌现更多的专业化地产私募基金及资产运营管理机构,经过培育整体打包上市,慢慢实现公募REITs这一目标。

主旨演讲三:RSRC副秘书长、北京仁达评估、信和坊德副总经理熊志刚

        接下来,北京仁达评估、信和坊德副总经理熊志刚向到场的嘉宾做了“不动产证券化中的底层资产服务研究汇报”。

        熊总一开场就对本次沙龙的题目点赞,“立夏小满正栽秧,秧奔小满谷奔秋”,秋天的谷物需要靠我们现在的栽秧,中国REITs市场也在千呼万唤之中,我们听到了姗姗来迟的脚步声,并做好了准备;但在中国传统节气里,大家都说“小满时节苦菜秀”,意思小满恰恰是青黄不接的季节,中国的房地产与金融市场也是如此,金融有资产荒、资金荒,房地产又需要去库存、降杠杆,唯有未雨绸缪才能决胜千里之外。

        熊总首先分析了目前不动产证券化资产服务的现状及可能存在的风险。现阶段已发行的REITs产品不太重视底层资产的物业评价,物业评价的机制与技术体系缺乏、潜在大修成本的计提依据及物业估值基础不完整等等因素对底层资产的现金流稳定性及经营收益会产生不利影响;同时,目前产品的发行并不看重资产后续运营管理,业务大部分都是重投前、轻投后,而REITs产品的真正价值是来源于物业的经营价值,而不是依靠来源于房地产市场价格的变动。

        其次,熊总展示了研究中心的初步研究成果,其中各项底层资产服务工作的操作指南、评估标准、技术指引等,在监管机构及专家委员会的支持与指导下正在不断完善中;从目前各方面综合的消息来看,今年年底国内即将推出公募REITs,RSRC后续的重点工作是在各位专家委员会的协助下,根据REITs顶层设计方案及市场需求的变化调整第一阶段的结果,早日发布标准化的业务标准及操作准则。

        嘉宾讨论:(主持人)中诚信证券评估有限公司结构融资部总经理邓大为

        在沙龙讨论环节,中诚信证券评估有限公司结构融资部总经理邓大为作为嘉宾主持抛砖引玉,解读现行体制下,国内REITs的倾向性交易结构及操作主体,随后与会嘉宾分别从自身行业角度深入交谈。除此之外,现场极受追捧热点还有底层资产管理及风控、含权条款设计、资产出售标准、特殊服务商职责等等议题。

        与会嘉宾在激烈讨论的同时,纷纷表示对中国不动产证券化前景非常看好,国内REITs发展是大势所趋,迫在眉睫,中国不动产证券化正迎来黄金时代,行业发展前景非常可观。

        总结演讲:光大安石董事总经理王毅喆

        最后出场的是光大安石董事总经理王毅喆,王总首先对未来中国不动产证券化的发展趋势从监管政策层面做了可靠的预测,2017年ABS及公募REITs在监管层面都透露出大动作的预期,微观资产层面ABS、REITs及并购业务的一二级联动将不断扫荡国内不动产市场的优质资产。

        随后,王总又对资产争夺未来趋势做了研判,在可预见的未来,商铺、科研写字楼及物流资产也将成为资产争夺的对象;最后,王总对中国REITs市场不同阶段进行了解读,充分肯定了此次高峰论坛对于中国不动产证券化市场发展的积极作用。

        除了分享之外,本次论坛的另一亮点是首批专家聘书颁发仪式。不动产证券化研究中心,在成立过程中,得到了众多有识之士的支持和帮助,结识了众多经验丰富、肯专研、善分享的业内专家及学者。为了更好的促进研究中心的健康发展,经过甄选,中心颁发了全国首批RSRC专家及研究员聘书。不动产证券化研究中心秘书长陈新辉、副秘书长熊志刚,为研究中心受聘专家及研究员颁发聘书,并合影留念。

        不动产证券化研究中心首批专家及研究员表示此次沙龙意义非凡,今后将投身于监管部门的决策、行业热点、难点和焦点问题的解决,提出具有实用性的研究成果和建设性的对策建议,推动不动产证券化市场不断创新、交易机制不断完善、流动性不断提升、风险管控不断加强,为不动产资产证券化市场走向规范成熟做出自身贡献。

        此次论坛从下午13:30开始,20:30结束,历时7小时不间断,嘉宾们乘兴而来满载而归,参会嘉宾纷纷表示意犹未尽,期待未来中心更多的交流和分享,共同探讨行业破局之道,就中国不动产证券化发展分享更多的经验和见解!

 

 

 

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